I plan- og bygningsloven defineres en utbyggingsavtale som: "en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan."

Det kan inngås utbyggingsavtaler som omfatter offentlig teknisk og grønn infrastruktur, boligpolitiske tiltak og andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av arealplan. Det kan ikke inngås utbyggingsavtale om bidrag til eller forskuttering av kostnader til sosial infrastruktur.

Det kan avtales at grunneier eller utbygger skal besørge og/eller bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Tiltakene og kostnadene som veltes over på utbygger må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang.

• Lovtekst, plan- og bygningsloven kap. 17

Trondheim kommunes praksis ved bruk av utbyggingsavtaler bygger på et vedtatt prinsipp om full kostnadsoverveltning, se bestemmelser til kommuneplanens arealdel kapittel 5. Byggeprosjektet skal bære infrastrukturkostnader som er en følge av prosjektet. I dette ligger det også en vurdering av om kostnadene ved den offentlige infrastrukturen overstiger det prosjektet kan bære. Kommunen har begrenset innsyn i økonomien i de private prosjektene. Det er viktig at rekkefølgekravenes gjennomførbarhet i forhold til belastningen på prosjektene kvalitetssikres under planprosessen.

• Kommuneplanens arealdel kap. 5

Trondheim kommune bruker to hovedtyper av utbyggingsavtaler, ordinær utbyggingsavtale og utbyggingsavtale etter anleggsbidragsmodellen. Regelverket om offentlige anskaffelser må følges i begge avtaletypene.

For fleksibilitet med hensyn til valg av avtalemodell, er det viktig at utbygger tar kontakt med Eierskapsenheten i god tid før arbeider med offentlig infrastruktur skal kontraheres og settes i gang.

• Formannskapssak om gjennomføring av arealplaner, herunder utbyggingsavtaler

Ordinær utbyggingsavtale

I en ordinær utbyggingsavtale er det grunneier eller utbygger som finansierer, prosjekterer (jf. kommunens prosjekteringsverktøy) og bygger de kommunale anleggene etter planer som er teknisk godkjent av kommunen. Kommunen overtar anleggene med tilhørende grunn og rettigheter vederlagsfritt etter ferdigstillelse.

• Eksempel på ordinær utbyggingsavtale
• Prosjekteringsverktøy

Avtale om overføring av justeringsrett eller justeringsplikt for merverdiavgift

Dersom utbygger inngår en ordinær utbyggingsavtale med kommunen, kan kommunen inngå en avtale med utbygger om overføring av justeringsrett eller justeringsplikt for merverdiavgift fra utbygger til kommunen, jf. bystyresak 178/11. Vi gjør spesielt oppmerksom på merverdiavgiftslovens ulike frister for avtaleinngåelse og framsetting av krav. Vi anbefaler at utbygger setter seg inn i dette så tidlig som mulig.

• Merverdiavgiftsloven kap. 9
• Eksempel på avtale om overføring av justeringsrett
• Eksempel på avtale om overføring av justeringsplikt

Gjennom avtale om overføring av justeringsrett kan kommunen søke om å få tilbake merverdiavgift i henhold til merverdiavgiftsregelverket. I henhold til bystyrets vedtak betaler kommunen 80% av årlig mottatt beløp til utbygger.

Justeringsmodellen bygger på merverdiavgiftsloven og omhandler alle kapitalvarer som endrer avgiftsmessig bruk i løpet av en 10-årsperiode etter fullføring. Inngående avgift må utgjøre minst 100 000 kroner for at justeringsreglene skal komme til anvendelse, og spesielle tidsfrister gjelder for inngåelse av avtale om justeringsrett eller justeringsplikt.

Dersom utbygger selv har tatt fradrag for merverdiavgift under byggingen, kan det inngås en avtale om overføring av justeringsplikt for den fradragsførte avgiften. I henhold til bystyrets vedtak betaler utbygger et administrasjonsgebyr på 15 000 kroner til kommunen. Gebyret skal være betalt før avtale signeres av kommunen.

Justeringsavtale kan tidligst inngås når kommunen har overtatt anleggene (justeringshendelsestidspunktet).

Når utbygger ber om avtale om overføring av justeringsrett eller justeringsplikt, må følgende dokumentasjon oversendes til Eierskapsenheten:

• Beskrivelse av anlegg som skal inngå i justeringsavtalen(e)
• Kopi av inngått ordinær utbyggingsavtale og vedtatt arealplan
• Signerte overtakelsesprotokoller for anleggene som skal inngå i justeringsavtalen
• Justeringsoppstilling i henhold til merverdiavgiftsloven. Denne skal være signert av den som overfører justeringsretten eller -plikten. Sammen med justeringsoppstillingen skal det foreligge en bekreftelse fra revisor på regnskapsførte kostnader og avgiftsbehandling som er lagt til grunn i oppstillingen. Bekreftelsen skal minimum være basert på ISRF 4400 Avtalte kontrollhandlinger.

Utbyggingsavtale etter anleggsbidragsmodellen

Bakgrunnen for anleggsbidragsmodellen er at utbyggingen skal unngå å bli belastet med kostnader for merverdiavgift på opparbeidelse av de kommunaltekniske anleggene som avtalen omfatter. Boligbygging og salg av boliger ligger utenfor merverdiavgiftsområdet. En utbygger vil derfor ikke få fradrag for merverdiavgift, heller ikke for de kommunaltekniske anleggene som utbygger opparbeider. Kommunen har imidlertid rett til fradrag eller kompensasjon for merverdiavgift ettersom anleggene skal være i bruk i kommunens avgiftspliktige/kompensasjonsberettigede virksomhet

Utbyggingsavtale etter anleggsbidragsmodellen innebærer at kommunen er byggherre for de kommunale anleggene som inngår i utbyggingsavtalen. Kommunen er da ansvarlig kontraktspart mot leverandørene, og har det overordnede ansvaret som tiltakshaver. Dette i motsetning til en vanlig utbyggingsavtale, hvor utbygger er byggherre, tiltakshaver og kontraktspart mot leverandører.

Ved bruk av anleggsbidragsmodellen sørger utbygger for å overføre eiendomsrett/bruksrett til areal regulert til offentlige formål til kommunen før oppstart.

Bygging av offentlige anlegg ved bruk av anleggsbidragsmodellen finansieres ved at kommunen krever inn anleggsbidrag fra utbygger. Anleggsbidraget er netto byggekostnad samt et påslag som skal dekke kommunens merarbeid med denne type avtale. Kommunens påslag vil variere fra sak til sak, se formannskapets vedtak i sak 17/17491

• Eksempel på utbyggingsavtale etter anleggsbidragsmodellen
• Formannskapets vedtak 17/17491

Fordeler med å inngå utbyggingsavtale

Gjennomføring

Utbyggingsavtalen er en oppskrift på gjennomføring av reguleringsplan når det gjelder offentlig infrastruktur. Utbyggingsavtalen kan derfor føre til en smidigere framdrift i utbyggingsprosjektet.

Forutsigbarhet

Ved å ta kontakt med Eierskapsenheten i Trondheim kommune så snart reguleringsplan er vedtatt, kan utbygger tidlig få større forutsigbarhet om gjennomføringen av reguleringsplanen.

Ved å ta kontakt med Eierskapsenheten tidlig kan utbygger få informasjon om riktig oppsett/ inndeling av regnskap som gjør det mulig å inngå en senere justeringsavtale for merverdiavgift.

Etablere kontakt

I oppstartsmøte for utbyggingsavtaler settes utbygger i kontakt med de riktige saksbehandlerne i kommunen. Dette kan gjøre at utbygger sparer tid og penger.

Dispensasjoner fra reguleringsplan

Ved dispensasjon fra reguleringsplan kan en utbyggingsavtale oppfylle vilkår i dispensasjonen.

Samordning med andre kommunale enheter og mulig kostnadsdeling

Gjennom arbeidet med utbyggingsavtalen kan utbygger få informasjon om andre offentlige anlegg som planlegges i samme område. Dette kan gi muligheter for eventuelt samarbeid og kostnadsdeling med kommunale enheter.

Samordning med andre enn kommunen

Gjennom arbeidet med utbyggingsavtalen kan utbygger få informasjon om andre interesser som berøres av utbyggingsprosjektet (andre utbyggere, fylkeskommunen, Statens vegvesen m.fl.).

Sikre at kommunen overtar offentlige anlegg

Det er frivillig å inngå en utbyggingsavtale med kommunen. Ved oppfyllelse av utbyggingsavtalen og bygging i samsvar med godkjente tekniske planer, sikres utbygger at kommunen overtar offentlig teknisk infrastruktur og grøntområder til eie, drift og vedlikehold.

Justeringsavtaler om merverdiavgift

Utbyggingsavtalen gir rett til å inngå en senere justeringsavtale om merverdiavgift. Ved avtaler om justeringsrett betaler kommunen 80% av årlig justert merverdiavgift tilbake til utbygger.

Kunngjøringer

Kunngjøring av inngått utbyggingsavtale

Kunngjøring av oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtaler