Hjem Bygg, kart og eiendomUtarbeide privat reguleringsplan

Utarbeide privat reguleringsplan

Veilederen har som formål å gi en god planprosess. Maler, veiledninger og krav for utarbeidelse av reguleringsplan er gjengitt i punktene under.

NB: Alle dokumenter som sendes kommunen, må lagres i formatet PDF/A for å ivareta kopierbar tekst. Størrelsen på dokumenter må søkes redusert mest mulig.

Adresse for innsending av dokumenter til kommunen er byplan.postmottak@trondheim.kommune.no (maks. 25 Mb pr. e-post). 

OPPSTART

Samarbeid om private reguleringsplaner (ansvar: privat forslagsstiller, kommune)

Trondheim kommune ønsker å bidra til at private planforslag blir utarbeidet i samsvar med lovverket. Det er også viktig at de får en tilstrekkelig planfaglig kvalitet, at offentlige interesser blir klarlagt tidlig i planprosessen og at tredjepartsinteresser blir ivaretatt på en riktig måte. Vi ønsker derfor å etablere et godt samarbeid mellom plankonsulent/forslagstillere og kommunen.

I følge plan – og bygningslovens § 12-3 så har private tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter rett til å fremme forslag til detaljregulering, herunder utfyllende regulering, for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer. De har også rett til å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmålet som tas opp i det private forslaget.

Private reguleringsforslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og områdereguleringer. Ved vesentlig avvik gjelder kravene i § 4.2, andre ledd.

I følge § 4-2 så skal alle forslag til planer etter loven ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, og  planens formål til rammer og retningslinjer som gjelder for området.

Reguleringsplan skal utarbeides av fagkyndige.

Planbeskrivelsen er utarbeidet med utgangspunkt i Reguleringsveileder (september 2018) fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

Aktuelle tema i en reguleringssak finnes i stikkordsoversikten i kommunens Mal for planbeskrivelse (odt og pdf)

Planinitiativ (ansvar: privat forslagsstiller)

Før planarbeidet formaliseres, bør plankonsulent ha klargjort sin planidé og samlet relevante opplysninger om situasjonen.

Krav til materiale for planinitiativ finnes i forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven av 1.1.2018

Opplysninger om gjeldende planer og kommunens øvrige veiledere og normer finnes på byplankontorets internettside og i kommunens kartløsning som viser gjeldende arealplaner. Opplysninger kan også fås på Bytorget.

Det kan også tas forhåndskontakt med byplankontoret eller andre kommunale enheter for å få foreløpig veiledning om premissgrunnlag, planprosess, eller for å drøfte planideer.

I kommunens kartløsning finnes opplysninger om kommuneplanens arealdel, gjeldende reguleringsplaner, aktsomhetskart for kulturminner, aktsomhetskart for flomfare og havstigning, skolekretser, grunnforhold, viltkart, naturtyper, vegtyper, støysoner og universell utforming.

Kommuneplanens arealdel  er en oversiktsplan for hele kommunen som fastsetter hvilke områder som kan bygges ut. Den angir forutsetninger som skal ligge til grunn for detaljplaner.

I kommunale veiledere  finner du blant annet: illustrasjonsveileder, veileder for arkitektur og byform, veileder for plan- og byggesaker i Midtbyen, Parkeringsveileder, Uteromsveileder, Høyhus i Trondheim, Grønnveilder og Naturmangfoldloven.

Relevante temaplaner i kommunen.

Samferdselsplaner: Gatebruksplan for Midtbyen og trafikksikkerhetsplan

Miljøpakken: Oversikt over prosjekter

Infoland: Eiendomskart med nabolister må bestilles i Infoland

Gjeldende planlovverk og statlige veiledere:

Lov om planlegging og byggesaksbehandling

Kart- og planforskriften

Forskrift om konsekvensutredninger

Stortingsmelding om bærekraftige byar og sterke distrikt

Jernbaneveileder

Jordvernveileder

Endring av reguleringsplan (ansvar: privat forslagsstiller, kommune)

For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeidelse av ny plan.

Mindre endring av reguleringsplan kan behandles som enkeltsak, også som et delegert vedtak.

Det skal sendes inn komplett forslag som viser endringer av den gjeldende planen: med plankart, eventuelle planbestemmelser og en planbeskrivelse. Planbeskrivelsen skal inneholde opplysninger om gjeldende plan, om planendringen, begrunnelse for endringen, beskrivelse av eventuelle virkninger og dokumentasjon på virkninger som for eksempel illustrasjoner av planlagte bygninger eller geotekniske vurderinger. Det skal også legges ved dokumentasjon på samråd med berørte parter.

Før det kan treffes vedtak, skal saken være forelagt berørte myndigheter. Eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg.

Dersom det er kommet innvendinger mot forslaget, som ikke imøtekommes, må det vurderes om saken skal behandles som en ordinær reguleringsplan.

Adresseliste for plansaker (odt og pdf)

Oppstartsmøte (ansvar: privat forslagsstiller, kommune)

Det vises til plan- og bygningsloven § 12-8, 2.og 3. ledd: Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides og kan bistå i planarbeidet.

Oppstartsmøtet holdes med kommunens administrasjon, byplankontoret.

Dersom det er uenighet på vesentlige punkter i oppstartsmøtet om det videre planarbeidet, kan forslagsstilleren kreve at spørsmålet behandles politisk. Byplankontoret kan også avgjøre at planspørsmålet i mer prinsipielle saker legges fram for politisk behandling.

Plankonsulenten anmoder om oppstartsmøte, med "Mal for anmodning om oppstartsmøte". Planideen må være tilstrekkelig beskrevet og dokumentert. Forslag til tema for ROS-analyse må angis.

Kommunen vil normalt innen to uker etter at anmodningen er mottatt, innkalle til oppstartsmøte.

På møtet vil følgende være tema: •Forholdet til kommunens arealpolitikk •Føringer for det videre planarbeidet •Planprosess og eventuelt behov for planprogram og konsekvensutredning, samt risiko- og sårbarhetsanalyse •Samrådsprosess og medvirkningsprosess •Øvrig samarbeidsbehov mellom kommunen og forslagsstiller, for eksempel utbyggingsavtale •Om det skal behandles byggesak samtidig med plansaken •Tidsplan for behandling •Utredningskrav •Om behandlingsgebyr og om gebyrreglement kan fravikes

Hvor omfattende råd som kan gis, vil avhenge av omfanget og kvaliteten på det innsendte materialet.

Kommunen skriver tilbakemeldingsbrev etter møtet.

Mal for anmodning om oppstartsmøte (odt og pdf)

Veileder for Risiko- og sårbarhetsanalyse

 

PLANSKISSE

Varsle planoppstart, høre planprogram (ansvar: privat forslagsstiller)

Plankonsulenten skal kunngjøre igangsetting av planarbeidet med annonse i Adresseavisen og varsle berørte parter i brev. Annonse skal inneholde:

•Opplysninger om hvor planinitiativet og referatet fra oppstartsmøtet er tilgjengelig for innsyn.

•Et planomriss på kart med tydelige navn og stedsangivelse

•En kort beskrivelse av hensikten med planarbeidet

•Plankonsulentens navn og adresse samt en frist på min tre uker for å sende inn innspill til planarbeidet

•Dersom planforslag skal presenteres på et informasjonsmøte, skal det varsles om sted og tid for dette møtet.

•Om kommunen har avgjort i oppstartsmøte at planen ikke skal konsekvensutredes i følge forskrift skal dette fremgå.

Varslingsbrev skal inneholde:

•Planinitiativet og referatet fra oppstartsmøtet eller opplyse om hvor det er tilgjengelig.

•Et planomriss på kart med tydelige navn og stedsangivelse

•En kort beskrivelse av formål, om planarbeidet kan få vesentlige virkninger utenfor området, planlagt bebyggelse og planstatus

•Plankonsulentens navn og adresse samt en frist på min tre uker for å sende inn innspill til planarbeidet

•Dersom planforslag skal presenteres på et informasjonsmøte, skal det varsles om sted og tid for dette møtet.

•Om kommunen har avgjort i oppstartsmøte at planen ikke skal konsekvensutredes i følge forskrift skal dette fremgå.

Dersom kommunen har avgjort i oppstartsmøte at det skal utarbeides planprogram for konsekvensutredning, skal det samtidig med varsel om igangsetting kunngjøres offentlig utleggelse og høring av dette. Høringsfrist for planprogram er 6 uker.

Disse skal varsles:

•Registrerte grunneiere, festere og så langt mulig andre rettighetshavere og berørte naboer.

•Relevante statlige og regionale myndigheter og interesseorganisasjoner dersom de kan ha interesser i planarbeidet.

•Fylkeskommune og fylkesmann skal alltid varsles.

Samtidig med varselet skal det sendes kopi av brev, planomriss og annonse med dato til Trondheim kommune, byplankontoret.

Mal for kunngjøringsannonse og varslingsbrev (pdf)

Adresseliste for plansaker (odt og pdf)

Utarbeide og fastsette planprogram (ansvar: privat forslagsstiller, kommune)

For planforslag som kan ha vesentlig virkning for miljø og samfunn skal det som ledd i varsling av planoppstart, utarbeides planprogram, jamfør plan- og bygningsloven §§ 12-9 og 4-1.

Plankonsulent utarbeider forslag til planprogram i samsvar med krav i forskrift, og retningslinjer i tilbakemelding etter oppstartsmøte. Det bør avklares i oppstartsmøte hvordan høringen skal legges opp, og hvordan det skal samarbeides om planprogrammet.

Plankonsulent legger forslag til planprogram ut til offentlig ettersyn og sender det på høring til berørte private organisasjoner og til relevante regionale og statlige myndigheter, eventuelt til kommunale enheter dersom dette er avtalt i oppstartsmøtet.

Høring og offentlig ettersyn av planprogrammet skal alltid gjøres samtidig med varsel om oppstart av planarbeidet, det vil si kunngjøring i Adresseavisen og varsel med brev til berørte parter og myndigheter med henvisning til nettside.

I planprogrammet foreslås det hvilke alternativer som skal utredes, hvilke tema som skal utredes, hvilke formelle krav som skal stilles til konsekvensutredningene og hvordan medvirkningen skal skje.

Kommunen fastsetter planprogrammet, enten i administrativ eller politisk behandling. Fastsettingen kan ikke påklages.

Mal for planprogram (odt og pdf)

Samråd og medvirkning (ansvar: privat forslagsstiller, kommune)

Samarbeidet med berørte interesser i en plansak, legges opp av plankonsulenten som avtalt i oppstartsmøte. Hensikten er å få saken tilstrekkelig belyst slik at reguleringsforslaget kan tas opp til behandling. Målet med samrådet er å: 1.Innhente relevante opplysninger fra forskjellige fagmyndigheter. Dette bør fortrinnsvis gjøres før planarbeidet settes i gang. Det vises til kommunens sjekkliste for plansaker i denne veilederen. 2.Finne det løsningsalternativet som er mest mulig konfliktfritt og omforent når det gjelder ulike miljø- og samfunnsinteresser. 3.Kunne beskrive relevante virkninger av planforslaget for miljø og samfunn

Det kan velges ulike framgangsmåter for samråd med offentlige interesser: 1.Berørte offentlige myndigheter og organisasjoner varsles om igangsetting av planarbeid og bes om å komme med innspill, jf. info om varsling 2.Plankonsulent sender over foreløpig planmateriale (planomriss, planskisse på kart, foreløpig beskrivelse og kopi av tilbakemeldingsbrev etter oppstartsmøte) til statlige og regionale myndigheter og andre viktige offentlige og private interesseparter samt til Trondheim kommune ved byplankontoret. Byplankontoret videresender henvendelsen til andre kommunale enheter. I brevet bes det om innspill og opplysninger i svarbrev innen en frist på minimum 30 dager 3.Plankonsulent har møter med de aktuelle partene, enten enkeltvis eller i grupper. Møtedeltakerne bør få planmaterialet på forhånd. Det gis i invitasjonsbrevet en frist på minimum 30 dager for tilbakemelding i brev. Byplankontoret kan delta på møtene.

Ofte vil prosessen legges opp som en kombinasjon av de ulike framgangsmåtene.

Innkalling til møter skal være sendt ut minst tre uker før møtet avholdes.

Plankonsulent skriver møtereferat fra alle møter, som sendes til deltakerne for eventuell korrektur og som legges ved saken ved innsending.

Prosessen for medvirkning fra befolkningen legges opp av plankonsulenten, avhengig av planforslagets virkninger både innenfor planområdet og for omgivelsene rundt. I mer omfattende saker kan det arrangeres informasjonsmøte, eventuelt i form av en uformell åpen kontordag. Kommunens saksbehandler bør være til stede om ikke annet er bestemt.

I de saker der barnas representant i bygningsrådet tilrår det, skal det organiseres en egen medvirkningsprosess med barn og unge, hvor kommunens barnerepresentant skal bistå.

KOMPLETT PLANFORSLAG

Godkjenning av digitalt plankart (ansvar: privat forslagsstiller, kommune)

Plankart skal teknisk godkjennes av kommunens geodataavdeling både på datateknisk struktur og utforming.

Kartgrunnlag og mal for tegnforklaring bestilles herfra.

Det vises til egen veileder med kommunens krav til digitalt plankart.

Adresse for innsending av digitalt plankart: kart.postmottak@trondheim.kommune.no skriv "plankartdata" i emneteksten 

Veileder for utarbeiding av digitalt plankart

Mal tegnforklaring A1 og A3 (pdf)

Sende inn komplett planforslag (ansvar: privat forslagsstiller)

Komplett planforslag sendes inn til Trondheim kommunes postmottak.

Maksimal mengde data pr. e-post er 25 Mb. Dokumenter skal ha pdf/a-format. Planbestemmelser og planbeskrivelse må også følge i word-format. Størrelsen på dokumenter må søkes redusert mest mulig.

Planforslag som ikke er komplett etter loven og til kravene under, kan ikke bli tatt opp til behandling før det er endret/supplert. Materialet skal være 100 % entydig og lett lesbart. Skrift må være minimum 10 pkt. Dokument merket med stjerne* er obligatoriske for alle saker, ellers etter avtale.

* Oversendelsesbrev

Skal være tydelig merket ”Komplett planforslag”, være signert av plankonsulent og ha komplett liste over alle vedlegg.

* Plankart

Plankart i digital form i målestokk 1:1000, i tråd med kart- og planforskriften, kapittel 3 og i pdf/A3-versjon av plankartet.

* Planbestemmelser

I henhold til mal og i samsvar med § 12-7 i plan- og bygningsloven. Det vises også til eksempelsamling for planbestemmelser i denne veilederen.

* Planbeskrivelse

I henhold til mal.

* Oversiktskart

Med inntegning av plangrense, målestokk og tydelig påsatte navn. Alle navn som benyttes i planbeskrivelsen skal være påført oversiktskartet.

* Overordnet ledningsplan

* Illustrasjoner

Det vises til Trondheim kommunes veileder for illustrasjoner i plansaker.

* Utredninger

Større utredningsrapporter som er en del av beslutningsgrunnlaget skal alltid ha et kort sammendrag med konklusjoner og beskrivelse av hva disse betyr for planen, og eventuelle forslag til avbøtende tiltak.

Det bør utarbeides en kort sammendragsrapport for større rapporter med konsekvensutredninger og risiko- og sårbarhetsanalyser.

* Kopi av varslingsannonse og varslingsbrev

Annonse påført navn på avis og dato, kopi av brev med adresseliste.

* Kopi av alle innkomne innspill etter varslings- og samrådsprosess

Også møtereferat fra samrådsmøter.

Adresse for innsending av komplett planforslag (maks. 25 Mb per e-post): byplan.postmottak@trondheim.kommune.no

•Mal for planbeskrivelse (pdf og odt)

•Mal for reguleringsbestemmelser (pdf og odt)

•Eksempelsamling for reguleringsbestemmelser (pdf og odt)

Veileder for illustrasjoner i plansak

Supplering (ansvar: privat forslagsstiller, kommune)

Når komplett planforslag er mottatt, vil byplankontoret sjekke om materialet er levert etter lovens krav.

Dersom innkommet materiale ikke er tilstrekkelig, blir det sendt et tilbakemeldingsbrev om dette og bedt om supplering fra plankonsulenten.

Tidsfrist for behandling stopper etter at dette brevet er sendt. Når planmaterialet vurderes som komplett i samsvar med loven, kan planforslaget tas opp til behandling.

Saksbehandler vil også vurdere om planforslaget holder nødvendig planfaglig kvalitet.

Dersom planforslaget ikke kan anbefales godkjent lagt ut til offentlig ettersyn på grunn av for dårlig planfaglig kvalitet, kan det likevel behandles dersom planmaterialet er komplett.

Plankonsulent vil få beskjed om en eventuell anbefaling om avvisning før saken fremmes til behandling, og kommunen kan da tilby veiledning med sikte på å komme fram til en løsning som kan anbefales.

Plankonsulent har likevel rett til å få lagt fram sitt komplette forslag for behandling dersom det ikke er vesentlig i strid med overordnet plan. Dersom bygningsrådet avviser å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn kan planforslaget legges fram for bystyret som kan avgjøre om saken likevel skal legges ut til offentlig ettersyn.

 

 

BEHANDLING

Vedtak om høring og utlegging til ofentlig ettersyn (ansvar: kommune)

Når innsendt planforsalg er komplett og konklusjonen er avklart, skriver byplankontoret et saksframlegg for behandling av saken fram til offentlig ettersyn. Det er plankonsulentens plan som skal beskrives, men i mange tilfeller må den innsendte planbeskrivelsen omarbeides noe, blant annet forkortes. Dersom det foreslås endringer av det innsendte planforslaget, tas det kontakt med plankonsulent for å komme fram til enighet om forslaget. Dersom det ikke oppnås enighet kan kommunen fremme et alternativt planforslag. Det betyr at plankonsulentens plan avvises. Før kommunen fremmer et alternativt forslag, skal plankonsulent ha anledning til å uttale seg om dette. Uttalelsen skal refereres i saksframlegget.

Rådmannen vil legge planforslaget fram for politisk behandling i bygningsrådet når:

•planforslaget anbefales avvist

•planforslaget har store samfunnsmessige konsekvenser

•planforslaget er vesentlig i strid med overordnede planer og prinsipper

•det er stor allmenn interesse for saken

For øvrig behandles saken administrativt av byplansjefen med delegert myndighet.

Betale gebyr (ansvar: privat forslagsstiller)

Dersom ikke annet er avtalt, skal forslagsstiller betale behandlingsgebyr for behandling av private planforslag etter Trondheim kommunes gebyrreglement for saksbehandling etter plan- og bygningsloven

I oppstartsmøte kan det avtales om andre enn tiltakshaver skal betale gebyret, eller om gebyrreglene skal fravikes helt eller delvis.

Det kan også søkes om reduksjon.

Gebyrkrav blir sendt ut etter første vedtak.

Høring (ansvar: kommune)

Byplankontoret legger saken ut til offentlig ettersyn og sender den på høring.

Lovpålagt frist for merknad er minimum 6 uker.

Fylkesmann og fylkeskommune skal alltid ha reguleringsaker til høring. Øvrige statlige og regionale myndigheter og interesseorganisasjoner får oversendt saken etter behov.

Innsigelse til planforslaget fra overordnet myndighet skal være sendt inn innen høringsfristen.

Kommunale enheter får vedtaket til orientering.

Øvrige berørte parter får også tilsendt høringsbrev.

Kommunens nettside for kunngjøring av arealplaner

 

Vurdering av merknader (ansvar: privat forslagsstiller, kommune)

Etter at høringsfristen er utløpt, tar kommunen stilling til om innkomne merknader bør føre til endringer av planforslaget.

Plankonsulent gis normalt anledning til å kommentere merknadene og selv foreslå endringer av planen.

Dersom det foreligger innsigelse i samsvar med plan- og bygningslovens § 5-4, vil kommunen, i samarbeid med plankonsulenten, forsøke å finne løsning med innsigelsesmyndigheten. 

Dersom kommunen fremmer et planforslag som plankonsulent/forslagsstiller er uenig i, gis det anledning til å komme med merknad til kommunens forslag.

Dersom planen endres vesentlig som følge av merknader, må den legges ut til nytt offentlig ettersyn. Dersom endringene gjelder kun enkelte berørte parter, kan det være tilstrekkelig å gi disse partene anledning til å uttale seg om forslaget innen en frist.

Endring av plankart før sluttbehandling (ansvar: privat forslagsstiller, kommune)

Kommunen produserer plankartet for sluttbehandling. Plankonsulent må derfor sende inn eventuelt endret plankart og endrede SOSI-filer før plankartet kan produseres.

Vedtak om godkjenning (ansvar: kommune)

Rådmannens innstilling blir offentlig og kan ses på kommunens nettside.

Bygningsrådet behandler reguleringsforslaget på bakgrunn av rådmannens innstilling og vedtar en innstilling til bystyret.

Byutviklingskomiteen forhåndsbehandler saken og innstiller til bystyremøtet.

Bystyret vedtar planen.

Dersom det foreligger innsigelse, og bystyret likevel vedtar planforslaget, må planen sendes til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig avgjørelse, eventuelt etter forutgående mekling hos Fylkesmannen.

Bystyret kan avise saken. Bystyret kan også vedta endringer. Dersom endringene er omfattende, må saken legges ut på nytt offentlig ettersyn.

Kunngjøring og klage (ansvar: kommune)

Kommunen kunngjør reguleringsvedtaket, varsler berørte parter om vedtaket og opplyser om klageadgang og klagefrist. Det sendes eksemplar av signert kart og bestemmelser til fylkesmann og fylkeskommune.

Reguleringssaken arkiveres i kommunens saksarkiv. Plankart og reguleringsbestemmelser arkiveres elektronisk i kommunens digitale planregister.

Alle reguleringsvedtak kan påklages. Klagefrist er 3 uker etter kunngjøring.

Eventuell klage på reguleringsvedtak forberedes administrativt i kommunen før den oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.

Kommunens nettside for kunngjøring av arealplaner

 

Kontaktinformasjon

 

Kontaktperson for veilederen
tone.bergsmyr@trondheim.kommune.no

Sist oppdatert: 04.12.2018

Fant du det du lette etter?

Takk for din tilbakemelding

Hva forsøkte du å finne?