Denne veilederen hjelper deg med å utarbeide private reguleringsplaner i Trondheim kommune. Målet er å gi en god planprosess. Nedenfor finner du maler, veiledninger og krav. 

Viktig:

• Send dokumenter til (maks. 25 Mb per e-post).
• Alle dokumenter som sendes kommunen, må lagres i formatet PDF/A for å ivareta kopierbar tekst og bilder. Reduser filstørrelsen mest mulig.
• Sørg for at du har tillatelse til å bruke alle bilder som inngår i planbeskrivelsen og andre utredninger som sendes inn til kommunen. Plankonsulent/forslagsstiller er ansvarlig for å ivareta dette og vil stilles økonomisk ansvarlig ved brudd på opphavsretten.
• Skrift må være godt lesbar, eksempelvis gir fontene Source sans og Calibri i 12 pkt god lesbarhet.
• Dokumenter skal være universelt utformet. 

Oppstart

Samarbeid om private reguleringsplaner 

Trondheim kommune ønsker å bidra til at private planforslag blir utarbeidet i samsvar med lovverket og med god planfaglig kvalitet. Offentlige og tredjepartsinteresser skal avklares tidlig. Godt samarbeid mellom partene er avgjørende for en god planprosess.

Private tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer ifølge plan- og bygningslovens § 12-3. De har også rett til å få kommunens behandling av, og standpunkt til reguleringsspørsmålet som tas opp i det private forslaget.

Alle planforslag skal ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt rammer og retningslinjer som gjelder for område (plan- og bygningsloven § 4-2).

Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige, og skal følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og områdereguleringer. Ved vesentlig avvik gjelder kravene i pbl § 4.2, andre ledd.

Dersom arbeidet med reguleringsplanen stopper opp i mer enn seks måneder, avsluttes saken, og planomrisset fjernes fra kommunens kartløsning. Du vil få skriftlig varsel før saken avsluttes. Nye henvendelser registreres som en ny sak.

Formøte

Byplankontoret anbefaler å alltid avholde et formøte mellom byplankontoret  og plankonsulent for å gi foreløpig veiledning om premissgrunnlag, planprosess eller for å drøfte planidéen. Formøte er ikke gebyrbelagt og det er ikke spesielle krav til materiale som må sendes inn. I mindre komplekse saker kan det vurderes å avholde oppstartsmøte uten formøte.

Planinitiativ

Før den formelle planprosessen starter, skal plankonsulenten utarbeide et planinitiativ, som skal sendes til kommunen. Krav til materiale for planinitiativ finnes i forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven.

Opplysninger om gjeldende planer og veiledere finnes på Byplankontorets nettside og i kommunens kartløsning.

Kommuneplanens arealdel er en oversiktsplan for hele kommunen som viser ønsket arealbruk og fastsetter hvilke områder som kan bygges ut. 

I de kommunale veiledere finnes blant annet illustrasjonsveileder, veileder for arkitektur og byform, veileder for plan- og byggesaker i Midtbyen, parkeringsveileder og uteromsveileder.

Her finner du spesifikke temaplaner i kommunen.

Gatebruksplan for Midtbyen og trafikksikkerhetsplan finner du her.

Eiendomskart med nabolister må bestilles via nettsiden Infoland.

Oppstartsmøte

Plankonsulenten ber om oppstartsmøte ved å bruke Mal for anmodning om oppstartsmøte. Planinitiativet skal legges ved anmodningen. Kommunen vil normalt ta kontakt innen to uker.

Oppstartsmøtet holdes med Byplankontoret. Forslagsstiller presenterer planspørsmålet, og kommunen gir råd om hvordan planen bør utarbeides og hvordan vi kan bistå i planarbeidet (pbl § 12-8, 2. og 3. ledd). Hvor omfattende råd som kan gis, vil avhenge av omfanget og kvaliteten på det innsendte materialet.

Dersom det er uenighet på vesentlige punkter, kan forslagsstilleren kreve at planspørsmålet behandles politisk. Byplankontoret kan også beslutte at prinsipielle saker legges fram for politisk behandling.

På møtet vil følgende være tema:

• Kommunens arealpolitikk
• Føringer for planarbeidet
• Planprosess, behov for planprogram og konsekvensutredning, og risiko- og sårbarhetsanalyse
• Samråd og medvirkning
• Samarbeidsbehov mellom kommunen og forslagsstiller, for eksempel utbyggingsavtale
• Parallell byggesaksbehandling
• Fremdriftsplan
• Utredningskrav
• Behandlingsgebyr og eventuelle avvik fra gebyrforskriften

Kommunen skriver tilbakemeldingsbrev etter møtet så raskt som mulig.

Maler og veiledning:

Mal for anmodning om oppstartsmøte (odt)

Mal for anmodning om oppstartsmøte (pdf)

Veileder for Risiko- og sårbarhetsanalyse

Varsling og samarbeid

Varsle planoppstart og høre planprogram

Plankonsulenten skal kunngjøre og varsle igangsetting av planarbeidet i tråd med kravene i plan- og bygningslovens § 12-8. Kunngjøringen skal skje med annonse i Adresseavisen og på internett, og berørte parter skal varsles i brev.

Annonse og varslingsbrev skal inneholde:

• Opplysninger om hvor planinitiativet og referatet fra oppstartsmøtet er tilgjengelig for publikum. For private planforslag må dette være på et lett tilgjengelig og søkbart nettsted hos plankonsulenten.
• Et planomriss på kart med tydelige navn og stedsangivelse.
• En kort beskrivelse av hensikten med planarbeidet. Varslingsbrevet skal i tillegg inneholde informasjon om planarbeidet kan få vesentlige virkninger utenfor området, om planlagt bebyggelse og om planstatus.
• Plankonsulentens navn og adresse samt en frist for innspill på minst tre uker.
• Hvis planforslag skal presenteres på et informasjonsmøte, skal det varsles om sted og tid for dette møtet.
• Om kommunen har avgjort i oppstartsmøte at planen ikke skal konsekvensutredes ifølge forskrift, skal dette fremgå.

Hvis kommunen har avgjort i oppstartsmøte at det skal utarbeides planprogram for konsekvensutredning, skal det samtidig med varsel om igangsetting, kunngjøres offentlig utleggelse og høring av dette. 

Høringsfrist for planprogram er 6 uker.

Disse skal varsles

• Registrerte grunneiere, festere og så langt mulig andre rettighetshavere og berørte naboer.
• Relevante statlige og regionale myndigheter og interesseorganisasjoner.
• Trøndelag fylkeskommune og Statsforvalteren skal alltid varsles.
• Byplankontoret skal alltid ha kopi av varslingsbrev med vedlegg, adresseliste, lenke til nettstedet for publisering av varselet og annonse med dato. Byplankontoret kunngjør lenken til varslingssiden på våre nettsider.

Dersom det går lang tid mellom varsel om oppstart av planarbeidet og innsending av komplett planforslag, må det vurderes om det er behov for å varsle grunneiere/festere og naboer på nytt eller orientere om status for planarbeidet. 

Maler:

Mal for kunngjøringsannonse og varslingsbrev (pdf)

Mal for kunngjøringsannonse og varslingsbrev (odt)

Adresseliste:

Adresseliste for plansaker (odt)

Adresseliste for plansaker (pdf)

Samråd og medvirkning

Samarbeidet med berørte interesser i en plansak, skal legges opp som avtalt i oppstartsmøtet. 

Målet med samrådet er å:

1. Innhente relevante opplysninger fra forskjellige fagmyndigheter. Dette bør fortrinnsvis gjøres før planarbeidet settes i gang. Det vises til kommunens sjekkliste for plansaker i denne veilederen.
2. Finne det løsningsalternativet som er mest mulig konfliktfritt og omforent når det gjelder ulike miljø- og samfunnsinteresser.
3. Kunne beskrive relevante virkninger av planforslaget for miljø og samfunn.

I store kompliserte plansaker, der utfordrende temaer er kjente, anbefales det at plankonsulenten tar møter med de aktuelle partene, enten enkeltvis eller i grupper. Møtedeltakerne bør få planmaterialet på forhånd for å kunne stille forberedt på møte. Byplankontoret, som planmyndighet, skal delta på møtene.

Plankonsulent skriver møtereferat fra alle møter, som sendes til deltakerne for eventuell korrektur og som legges ved saken ved innsending.

Plankonsulenten skal organisere medvirkning fra befolkningen, avhengig av planforslagets virkninger både innenfor planområdet og for omgivelsene rundt. I mer omfattende saker kan det arrangeres informasjonsmøte, eventuelt i form av en uformell åpen kontordag. Byplankontoret bør være til stede om ikke annet er bestemt.

I saker der barnas representant i plansaker anbefaler det, skal barn og unge involveres i prosessen, med bistand fra barnas representant.

Planprogram

Utarbeide og fastsette planprogram

For planforslag som kan ha vesentlig virkning for miljø og samfunn skal det som ledd i varsling av planoppstart, utarbeides planprogram, jamfør plan- og bygningsloven §§ 12-9 og 4-1. I planprogrammet foreslås det hvilke alternativer som skal utredes, hvilke tema som skal utredes, hvilke formelle krav som skal stilles til konsekvensutredningene og hvordan medvirkningen skal skje.

Plankonsulent utarbeider forslag til planprogram i samsvar med krav i forskrift, og retningslinjer i tilbakemelding etter oppstartsmøte. Det bør avklares i oppstartsmøte hvordan det skal samarbeides om planprogrammet.

Plankonsulent sender planprogrammet på høring til berørte parter og til relevante regionale og statlige myndigheter, eventuelt til kommunale enheter dersom dette er avtalt i oppstartsmøtet.

Høring og offentlig ettersyn av planprogrammet skal som hovedregel skje samtidig med varsel om oppstart av planarbeidet.

Etter endt høring skal planprogram, høringsuttalelser og oppsummering og kommentarer til høringsuttalelsene sendes inn til kommunen. 

Kommunen fastsetter planprogrammet, enten i administrativ eller politisk behandling. Fastsettingen kan ikke påklages. Fastsetting av planprogram i saker med/uten konsekvensutredning er gebyrbelagt. Se Trondheim kommunes gebyrregulativ.

Maler:

Mal for planprogram i odt

Mal for planprogram i pdf

Komplett planforslag

Kart- og bestemmelsesmøte

Før det sendes inn komplett planforslag skal det avholdes et kart- og bestemmelsesmøte der plankonsulenten og byplankontoret deltar. Målet med møtet er å luke ut tekniske og juridiske feil eller uklarheter i plankart og bestemmelser.

Kart- og bestemmelsesmøte bør avholdes ca. 2 uker før det sendes inn komplett planforslag. Videre må byplankontoret ha forslag til bestemmelser og plankartet minst 2 uker før kart- og bestemmelsesmøte for å kunne foreta en kvalitetssikring.

Hvis plankartet skal teknisk godkjennes i forbindelse med kart- og bestemmelsesmøtet, må SOSI- og PDF-filer sendes inn til enhet for kart og arkitektur senest to uker før møtet, i tråd med punktet under.

Godkjenning av digitalt plankart

Plankartet skal teknisk godkjennes av enhet for kart og arkitektur, både på datateknisk struktur og utforming.

Det vises til kommunens veileder for framstilling og kontroll av digitalt plankart.

Adresse for innsending av digitalt plankart (skriv "plankartdata" i emneteksten): 

Mal tegnforklaring:

Mal tegnforklaring i A1

Mal tegnforklaring i A3

Sende inn komplett planforslag

Et planforslag skal tilfredsstille kravene til en reguleringsplan i plan- og bygningsloven § 12-1 og bestemmelsene i forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og kommunalt planregister (kart- og planforskriften §§ 9 og 10).

Trondheim kommunes krav til framstilling og innhold av komplett planforslag følger under. Dokumentene som er listet opp under er obligatoriske for alle saker, ellers etter avtale.

Planforslag som ikke er komplett etter loven og til kravene under, kan ikke bli tatt opp til behandling før det er endret/supplert. Materialet skal være 100 % entydig og lett lesbart. 

Komplett planforslag sendes til:

Krav til komplett planforslag

Oversendelsesbrev

• Skal være tydelig merket med Komplett planforslag
• Skal være signert av plankonsulent
• Skal ha komplett liste over alle vedlegg

Plankart

• Digital form i målestokk 1:1000
• Pdf-versjon i tråd med kart- og planforskriften, kapittel 3
• Skal være teknisk godkjent av Trondheim kommune og enhet for kart og arkitektur.

Reguleringsbestemmelser

• I henhold til mal og i samsvar med § 12-7 i plan- og bygningsloven:
  • Mal for reguleringsbestemmelser i pdf
  • Mal for reguleringsbestemmelser i odt
• Det vises også til eksempelsamling for reguleringsbestemmelser:
  • Eksempelsamling for reguleringsbestemmelser i pdf
  • Eksempelsamling for reguleringsbestemmelser i odt

Planbeskrivelse:

• I henhold til mal for planbeskrivelse og med utgangspunkt i Reguleringsveileder fra Kommunal- og distriktsdepartementet (september 2022).

Kopi av varslingsannonse og varslingsbrev

• Annonse påført navn på avis og dato
• Kopi av brev med adresseliste.

Kopi av alle innkomne innspill etter varslings- og samrådsprosess, også møtereferat fra samrådsmøter

Bruk gjerne malen for merknadsbehandling for å registrere og samle alle innkomne innspill i saken.

Oversiktskart

Med inntegnelse av plangrense, målestokk og tydelig påsatte navn.
Alle navn som benyttes i planbeskrivelsen skal være påført oversiktskartet.

ROS-analyse

Krav i alle planer med utbygging. Klimatilpasning skal inngå i alle ROS-analyser, jf. Temaplan for klimatilpasning 2021-2025. 

Illustrasjoner

Planforslaget skal illustreres i henhold til Trondheim kommunes illustrasjonsveileder for plansaker.

Utredninger

Større utredningsrapporter som er en del av beslutningsgrunnlaget skal alltid ha et kort sammendrag med konklusjoner og beskrivelse av hva disse betyr for planen, og eventuelle forslag til avbøtende tiltak.

Det bør utarbeides en kort sammendragsrapport for større rapporter med konsekvensutredninger og risiko- og sårbarhetsanalyser.

Supplering

Når komplett planforslag er mottatt, vil byplankontoret sjekke om materialet er levert etter lovens krav, og i tråd med krav til komplett materiale avtalt i tilbakemeldingsbrevet.

Byplankontoret vil gi tilbakemelding på komplett planforslag. I tilbakemeldingen skal det fremgå om materialet er tilstrekkelig til å starte saksbehandlingen, eller om det må suppleres. Byplankontoret vil også vurdere om planforslaget holder nødvendig planfaglig kvalitet.

Behandlingsfristen stopper når det er gitt tilbakemelding om mangler i planforslaget. Planforslaget tas opp til behandling når planmaterialet vurderes som komplett i henhold til loven.

Dersom planforslaget ikke kan anbefales lagt ut til offentlig ettersyn på grunn av for dårlig planfaglig kvalitet, kan det likevel behandles dersom planmaterialet er komplett.

Plankonsulenten vil få beskjed om en eventuell anbefaling om avvisning før saken fremmes til behandling, og byplankontoret kan da tilby veiledning for å finne en løsning. Dersom saken skal drøftes videre, må det avtales ny behandlingsfrist. Plankonsulenten må gi byplankontoret snarlig beskjed om det er ønskelig å drøfte planforslaget videre.

Forslagsstiller har rett til å få sitt komplette forslag behandlet dersom det ikke er vesentlig i strid med overordnet plan. Dersom byutviklingsutvalget avviser å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn kan planforslaget legges fram for bystyret som kan avgjøre om saken likevel skal legges ut til offentlig ettersyn.

Behandling

Behandling av innsendt planforslag

Når innsendt planforslag er komplett og konklusjonen er avklart, skriver byplankontoret et fagnotat for behandling av saken fram til offentlig ettersyn. 

Dersom det foreslås endringer av det innsendte planforslaget, tas det kontakt med plankonsulent for å komme fram til enighet om forslaget. Dersom det ikke oppnås enighet vil byplankontoret anbefale å legge fram saken med negativ innstilling eller eventuelt fremme et alternativt planforslag. Det betyr at plankonsulentens plan avvises. Før byplankontoret fremmer et alternativt forslag, skal plankonsulent ha anledning til å uttale seg om dette. Uttalelsen vil bli referert i fagnotatet.

Ved politisk behandling gir byplankontoret en anbefaling til byrådet. Det er byrådet som legger saken fram med innstilling til politisk behandling i byutviklingsutvalget. Det vil som regel være en politisk behandling av planforslaget når:

• planforslaget anbefales avvist
• planforslaget har store samfunnsmessige konsekvenser
• planforslaget er vesentlig i strid med overordnede planer og prinsipper
• det er stor allmenn interesse for saken

For øvrig behandles saken administrativt av byplansjefen med delegert myndighet.

Høring og offentlig ettersyn

Byplankontoret legger saken ut til offentlig ettersyn og sender den på høring.

Lovpålagt frist for merknad er minimum 6 uker.

Statsforvalteren og fylkeskommunen skal alltid ha reguleringssaker til høring. Øvrige statlige og regionale myndigheter og interesseorganisasjoner får oversendt saken etter behov. Kommunale enheter får vedtaket til orientering. Øvrige berørte parter får også tilsendt høringsbrev.

Innsigelse til planforslaget fra overordnet myndighet skal være sendt inn innen høringsfristen.

Alle høringsforslag legges ut på kommunens nettside for kunngjøring av arealplaner.

Merknadene blir tilgjengelige på postlista etter hvert som de kommer inn.

Vurdering av merknader

Etter at høringsfristen er utløpt, vil byplankontoret informere plankonsulenten om innkomne merknader. Plankonsulenten skal selv finne merknadene på postlista.

I tillegg vil byplankontoret ta stilling til om innkomne merknader bør føre til endringer av planforslaget. Plankonsulent gis normalt anledning til å kommentere merknadene og selv foreslå endringer av planen.

Dersom det foreligger innsigelse i samsvar med plan- og bygningslovens § 5-4, vil byplankontoret forsøke å finne løsning med innsigelsesmyndigheten. Plankonsulent og/eller forslagsstiller skal ikke delta på møte med innsigelsesmyndigheten, men kan bidra med å endre/supplere materialet slik at innsigelsen kan løses. 

Dersom kommunen fremmer et planforslag som plankonsulent/forslagsstiller er uenig i, gis det anledning til å komme med merknad til forslaget.

Dersom planen endres vesentlig som følge av merknader, må den legges ut til nytt offentlig ettersyn. Dersom endringene gjelder kun enkelte berørte parter, kan det være tilstrekkelig å gi disse partene anledning til å uttale seg om forslaget innen en frist (begrenset høring).

Endring av plankart før sluttbehandling

Kommunen produserer plankartet for sluttbehandling. Plankonsulent må sende inn eventuelt endret plankart og endrede SOSI-filer før plankartet kan produseres.

Vedtak av reguleringsplan

Byplankontoret vurderer saken og gir en anbefaling til vedtak i et fagnotat som sendes over til byrådsavdeling for byutvikling. Fagnotatet er offentlig og kan ses på kommunens postlister når det er sendt. 

Byrådet behandler reguleringsforslaget på bakgrunn av byplankontorets fagnotat og legger saken fram med innstilling til byutviklingsutvalget.

Byutviklingsutvalget behandler saken og vedtar innstilling til bystyret. 

Bystyret vedtar planen.

Dersom det foreligger en uløst innsigelse, og bystyret likevel vedtar planforslaget, må planen gjennom formell mekling hos Statsforvalteren. Dersom man ikke kommer fram til en løsning hos Statsforvalteren, vil saken bli endelig avgjort i Kommunal- og distriktsdepartementet.

Bystyret kan avvise saken. Bystyret kan også vedta endringer. Dersom endringene er omfattende, må saken legges ut på nytt offentlig ettersyn.

Kunngjøring og klage

Kommunen kunngjør reguleringsvedtaket, varsler berørte parter om vedtaket og opplyser om klageadgang og klagefrist. 

Alle reguleringsvedtak kan påklages. Klagefrist er 3 uker etter kunngjøring.

Eventuell klage på reguleringsvedtak behandles først administrativt i kommunen. Dersom klagen ikke tas til følge,  oversendes den Statsforvalteren for endelig avgjørelse.

Kommunens nettside for kunngjøring av arealplaner

Endring av reguleringsplan

Endring av reguleringsplan

For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeidelse av ny plan, jf. PBL § 12-14.

Endringer som i liten grad påvirker gjennomføring av planen for øvrig, ikke går ut over hovedrammene i planen og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder, kan normalt vedtas på delegasjon.

Det er ikke krav om å avholde oppstartsmøte eller til å kunngjøre og varsle oppstart, men dette anbefales dersom det er tvil om endringen kan følge forenklet behandling. Det må fremgå av varslingen at kommunen vil vurdere forenklet behandling.

Planmaterialet som kreves sendt inn avhenger av de foreslåtte endringene og avtales i den enkelte sak. Minstekravet vil vanligvis være plankart og/eller reguleringsbestemmelser og en beskrivelse. Beskrivelsen skal inneholde en oversikt og redegjørelse av de ønskede endringene, en beskrivelse av behovet for endringene og konsekvensene av disse. Det skal også redegjøres for om endringene er innenfor rammene av PBL § 12-14. 

Endring av planer er omfattet av kravet om ROS-analyse dersom det legges til rette for utbygging. Det må derfor vurderes om det skal lages en ny eller en revidert ROS-analyse som en del av planmaterialet.

Før det treffes vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg.

Gebyr

Betale gebyr 

Dersom ikke annet er avtalt, skal forslagsstiller betale behandlingsgebyr for behandling av private planforslag etter Trondheim kommunes gebyrforskrift for plan- og bygningstjenester.

Det er gebyr på avholdt oppstartsmøte og på behandling av alle planforslag, også forslag til reguleringsendringer. For behandling av planprogram og konsekvensutredninger er det et tilleggsgebyr. 

I oppstartsmøte kan det avtales om andre enn tiltakshaver skal betale gebyret, eller om gebyrreglene skal fravikes helt eller delvis.

Det kan også søkes om reduksjon.

Gebyrkrav blir sendt ut etter oppstartsmøte og etter første vedtak.

Veiledere

Trondheim kommunes veiledere for arealplanlegging

• Parkeringsveileder
• Uteromsveileder
• Veileder for byform og arkitektur
• Veileder for illustrasjoner i plansaker
• Veileder for plan og- byggesaker i Midtbyen
• Veileder for reguleringsplaner med barnehage
• Veileder for reguleringsplaner med helse- og velferdssenter
• Veileder for reguleringsplaner med kommunale skoleanlegg
• Veileder for reguleringsplaner med idrett og friluftsliv
• Høyhus i Trondheim (tatt inn i veileder for byform og arkitektur)

Barnetråkk i Trondheim kommune

Etablere grunnlagsdata for planlegging av barnetråkk

Regelverk

Lov og forskrift

• Plan- og bygningsloven av 2008
• Kart- og planforskriften
• Veileder til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister

Nasjonal produktspesifikasjon

Miljøverndepartementet har vedtatt et mer detaljert regelverk for hvordan planene skal utformes og presenteres i Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister.

Veiledere fra departementet og fra Kartverket

• Veiledere om planlegging, byutvikling, kart, tinglysing og matrikkel
• Kartverkets side om arealplan og planregister

Kontaktinformasjon

Kontakt for veilederen: